14.09.2010

AERA : rassemblement pour l’habitat social à Toulouse

Résoudre les problèmes de logement, assurer la cohésion sociale

L’association s’est construite autour d’échanges pluridisciplinaires entre architectes, sociologues, historiens, acteurs de la société civile.... En 2000, elle monte le Centre Méridional de l’Architecture et de la Ville (CMAV). « C’est un lieu où se rencontrent professionnels, élus, associations, habitants et usagers, autour de thématiques touchant à la ville et à son usage », explique Stéphane Gruet, architecte et fondateur de l’AERA. La participation des habitants est au cœur du projet associatif car « c’est en construisant qu’une société se construit ».
En 2004, AERA rassemble autour d’elle une cinquantaine d’associations de tous horizons, très impliquées dans la promotion du développement urbain, pour débattre des coopératives d’habitat à vocation sociale et participative, qui suscitent déjà un grand intérêt. Ces coopératives offrent en effet la possibilité pour des personnes qui ne peuvent accéder à la propriété de se réunir pour créer leur propre HLM, avec l’aide d’un architecte. «  Les habitants imaginent leur village vertical et nouent un pacte social ». Le succès est immédiat ! La demande est considérable : 500 à 600 foyers relevant des conditions d’accès aux HLM s’inscrivent. « On peut parler d’ascenseur social par l’accession à l’immobilier ».

Coopérative d’habitat à vocation sociale : mode d’emploi

Dans la coopérative d’habitat à vocation sociale et participative, les habitants-coopérateurs sont associés dans la société qui détient l’immeuble. La mensualité, légèrement supérieure à celle pratiquée en HLM comprend l’acquisition de parts sociales. « Le montage financier de la coopérative se fait avec les emprunts de la Caisse des Dépôts sur 40 ans, essentiels pour les plus défavorisés qui ne peuvent payer des annuités élevées » et « bénéficie des mêmes mesures de défiscalisation ». Ce qui suppose de travailler avec les sociétés HLM.
Le projet doit être envisagé sous l’angle de « l’épargne populaire par l’immobilier ». Si le ménage quitte la coopérative, il revend ses parts, « il récupère son effort, alors qu’un locataire ne le récupère jamais ».
En 2006 un dispositif idoine est créé : la SCI de capitalisation, devenue SCI d’accession progressive à la propriété. L’association est intervenue lors de la mise au point des décrets pour rendre le dispositif coopératif. « Nous voulions un dispositif où les habitants s’engagent mutuellement à l’acquisition des parts et prévoient par anticipation les provisions nécessaires aux travaux, ce qui évite la dérive des copropriétés pauvres ».

Un outil de renouvellement urbain

Les élus sont très demandeurs, car ce sont « des opérations formidables dans le cadre du renouvellement urbain, rappelle Stéphane Gruet. Les habitants s’entendent en effet pour que l’immeuble évolue bien ». C’est également un bon outil pour les communes qui ne respectent pas les quotas de 20 % de HLM puisque ces coopératives entrent dans le cadre de la loi SRU. Dans les éco-quartiers, ces coopératives sont également sollicitées puisqu’elles permettent d’assurer la part sociale d’un développement durable trop souvent centrés sur les seuls aspects environnementaux.
« Le plus difficile est de mobiliser les sociétés HLM, détenteur des emprunts, qu’il faut sécuriser. Ces opérations servent l’intérêt général, mais ont moins d’intérêt pour des opérateurs soucieux de leur seul patrimoine. Les élus doivent donc s’impliquer fortement pour rappeler aux sociétés HLM qu’elles ont une vocation sociale ! ». Stéphane Gruet ne désespère pas : certains opérateurs sont prêts aujourd’hui à développer ce montage.
L’association accompagne aujourd’hui des projets sur Toulouse, et intervient en appui technique (formation et ingénierie de projet) pour des projets éloignés de la capitale régionale.