Intégrer les apports et les besoins des acteurs de l’ESS dans les projets d’urbanisme et d’immobilier

Les structures de l’ESS peuvent participer à diverses étapes des projets immobiliers dans une visée d’utilité sociale pour les bénéficiaires finaux de leurs actions :

• Phase programmation-conception, s’impliquer en amont : concertation citoyenne et conception inclusive, programme d’immobilier transitoire, réservation de surfaces commerciales pour des projets d’utilité sociale, mixité des équipes de conception pour assurer une juste représentation des besoins des utilisateurs finaux, etc.
• Phase construction-rénovation, s’impliquer pendant la réalisation : intégration de clauses sociales, organisation de visites exploratoires ou de chantiers participatifs, mobilisation d'acteurs sous statut ESS durant le chantier (ex. assistance à maitrise d'ouvrage, structures d'insertion par l'activité économique, restauration solidaire, etc.).
• Phase exploitation, s’impliquer tout au long du cycle de vie du bâtiment : activités de services divers sous statut ESS (ex. conciergerie solidaire, entretien d’espaces verts, maintenance du bâtiment, local commercial en pied d'immeuble, etc.), implantation de projets de l’ESS permettant une animation locale du quartier / territoire, renforcement du lien social et ajustement du projet immobilier aux besoins observés.

Les acteurs de l’ESS peuvent agir sur la façon même dont les projets d’aménagement sont menés afin de les imprégner des valeurs de l’ESS : chantiers participatifs, choix de mixité des usages finaux dès la programmation, actions d’urbanisme transitoire, participation citoyenne…

Les possibilités partenariales entre acteurs de l’immobilier et acteurs de l’ESS sont nombreuses. Ces rapprochements sont une source de créativité, un facteur de différenciation et un levier de rapprochement avec les habitants riverains.

Des besoins à intégrer dans les projets d’urbanisme et d’immobilier

Formidables partenaires pour la réalisation de projets immobiliers durables et solidaires, les structures de l’ESS ont aussi leurs propres besoins.

Elles peuvent bénéficier des politiques d’urbanisme et d’aménagement du territoire (développement des activités, accès au foncier et à l’immobilier, soutien à l’emploi, immobilier non lucratif, créations de communs…) tout en y apportant elles-mêmes une contribution active. Les structures de l'ESS se heurtent toutefois à une difficulté : le manque d'acculturation à leur modèle économique et à leurs garanties de solvabilité, qui peuvent rendre frileux certains propriétaires lors de la mise à disposition de locaux.

D'autant que l'immobilier est un poste de dépenses majeur pour les projets d’utilité sociale, avec un poids des charges locatives représentant près de 40% des charges d’exploitation (Urban Lab). Un enjeu fort réside donc dans la nécessité de proposer des solutions d’accès à l’immobilier facilité pour les projets d’ESS, au regard de leur contribution positive à la création de lieux de vie plus inclusifs, au lien social renforcé et respectant les caractéristiques et besoins territoriaux. Plusieurs moyens mobilisables sont présentés dans le guide 2022 « Accès au foncier des acteurs de l’économie sociale et solidaire ».

Les besoins en matière d’immobilier et de foncier pour les porteurs de projets ESS peuvent également varier selon plusieurs facteurs.

Les besoins peuvent ainsi varier en fonction des secteurs d'activité des porteurs de projets d'utilité sociale. Dans leur recherche de locaux, certains secteurs seront particulièrement attentifs aux caractéristiques structurelles des bâtiments.

Pour les activités associées à un accueil de public, par exemple dans le secteur culturel ou médico-social ou pour des activités de commercialisation, une qualification ERP (établissement recevant du public) sera incontournable. Pour une exploitation agricole, l’enjeu sera plutôt de chercher de l’espace foncier que pour une autre structure ayant une activité de bureau.

Les besoins peuvent aussi varier en fonction de l'implantation géographique des projets considérés. La nature même du projet d’utilité sociale peut déterminer son territoire visé et donc restreindre la zone de recherche d’un local d’activité.

Par exemple, un projet d’insertion par l'activité économique (IAE) prendra en compte le bassin d’emploi de sortie, un tiers-lieu visera une zone à fort potentiel d’animation citoyenne. Les possibilités offertes en milieu urbain et rural varient, tout comme les interlocuteurs possibles et leur niveau d’acculturation aux réalités des projets d'ESS.