Quelles solutions pour transformer le foncier bâti vacant en projets de l'ESS ?
Le foncier vacant, un sujet d’importance pour le collectif Créa’rural
Le 6 avril dernier, le collectif Créa'rural, animé par l'Avise et qui rassemble près de 150 structures réunies pour échanger sur l'accompagnement des projets de l'ESS en milieu rural, se réunissait autour de la question du foncier vacant en zone rurale et des solutions existantes pour le transformer en projets de l'ESS.
En effet, comme l'illustrent les nouvelles fiches Retour d'expérience réalisées par l'Avise dans le cadre du programme Petites villes de demain, le foncier vacant peut permettre d'impulser des projets innovants favorisant la coopération et le lien social : c'est par exemple le cas du Pôle ESS impulsé dans une ancienne friche industrielle à Saint-Loup-sur-Semouse, du tiers-lieu SIMONE installé dans une ancienne usine de bottes, ou encore des Ateliers Jean Moulin initiés dans un ancien lycée professionnel.
Afin d'identifier collectivement les acteurs travaillant sur le sujet et les enjeux afférents à cette problématique, plusieurs intervenants ont nourri l'atelier de leurs perspectives, parmi lesquels Anne-Laure Federici du Réseau des collectivités Territoriales pour une Economie Solidaire (RTES), Thibault Berlingen de Villages Vivants, Gaëlle Cozic et Arthur Le Moigne de Plateau Urbain, ainsi que d'autres participants souhaitant apporter le retour d'expérience de leur structure (dont ATIS, la SCIC SENS, Novoloco et le réseau des CREFAD).
>> Retrouvez les 4 fiches S'appuyer sur l'ESS pour revitaliser son territoire : retours d'expérience, réalisées par l'Avise
Le rôle majeur des collectivités territoriales
Mis en évidence par les nombreux travaux du RTES, la question du foncier vacant est complexe, notamment de par sa transversalité. Elle concerne ainsi presque tous les services internes des collectivités.
Ces dernières peuvent aider les structures de l'ESS à accéder au foncier et à l'immobilier par plusieurs leviers :
- La mise en réseau et l’intermédiation entre propriétaires de biens immobiliers vacants et porteurs de projet ;
- L'utilisation d'outils réglementaires tels que le schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou le plan local d'urbanisme (PLU).
Si la collectivité est propriétaire d'un lieu vacant, elle peut aussi faire le choix de le mettre à disposition à titre gratuit ou pour un loyer minoré. La collectivité peut également participer au montage et à la gestion du projet, en s’impliquant par le biais d’une société coopérative d'intérêt collectif (Scic) ou d'un Organisme de foncier solidaire.
La captation et l’occupation du foncier vacant sont des enjeux de taille pour les collectivités concernées, à plusieurs titres :
- C’est un moyen d’impulser de nouvelles dynamiques qui renforcent l’attractivité du territoire et contribuent à sa valorisation ;
- C’est un levier pour structurer de nouvelles coopérations renforcées avec les acteurs de l’ESS, dont l’implantation sur le territoire peut permettre d’apporter des réponses innovantes à des problématiques existantes localement.
Il s’agit là de véritables projets de développement territorial, dont la réussite est conditionnée à l’existence d’une vision partagée entre des acteurs très divers (habitants, représentants d’associations, acteurs de l’ESS, autres acteurs privés, etc.). Pour y parvenir, les collectivités peuvent s’entourer de professionnels, et notamment d’acteurs de l’ESS qui se sont spécialisés sur cette problématique, comme c’est le cas des foncières solidaires ou encore des structures d’urbanisme transitoire. Ces acteurs à la fois « ensembliers » et « techniciens » peuvent assurer l’assistance à maîtrise d’ouvrage dans ses dimensions les plus techniques ainsi que la gestion et l’animation du lieu.
L'accompagnement des territoires par les acteurs de l'ESS spécialisés sur la question du foncier
Certaines structures de l'ESS proposent d'accompagner autant les collectivités que les porteurs de projet dans la réhabilitation de biens vacants. C'est le cas des foncières solidaires, comme l'illustre la Scic Vllages Vivants qui intervient depuis 2018 dans les zones rurales d'Auvergne-Rhône-Alpes et contribue ainsi à la revitalisation des centres-bourgs. Villages Vivants, qui aide les collectivités à réfléchir sur les possibilités d’usage et de transformation de leurs locaux vacants, souhaite également leur montrer que des alternatives sont possibles lorsque les coûts de rénovation sont trop importants. Elle propose ainsi de les accompagner sur les modalités juridiques et économiques (en fonction de la capacité d'emprunt de la collectivité) et sur le portage et la gouvernance du lieu imaginé.
La coopérative Plateau Urbain, quant à elle, développe des stratégies d’occupation du patrimoine vacant afin de permettre à des projets en émergence de se développer à moindre coût, dans un environnement favorable. Elle cherche notamment à identifier des ensembliers capables de porter des projets transitoires qui répondent aux besoins des territoires.
Si les compétences foncières se développent au sein de l'ESS, l'offre est encore faible face à la demande et surtout inégale selon les territoires. Ainsi, Plateau Urbain cherche à investir de nouveaux territoires, moins métropolitains, et confrontés à de nouveaux enjeux spécifiques aux zones rurales - comme par exemple la lutte contre la vacance.
De plus, outre la technicité juridique et financière que ces activités nécessitent, elles impliquent aussi une dimension institutionnelle forte, pour faire le lien entre collectivités et porteurs de projet. Cela implique d’avoir une connaissance fine du contexte local et des besoins du territoire, que n’ont pas toujours les solutions existantes (Comm'une opportunité, SOS Villages).
Le rôle des structures de l'accompagnement des projets de l'ESS
Afin de construire, à partir du foncier vacant, des projets adaptés aux besoins des habitants et du territoire, les structures de l'accompagnement à la création de projets de l'ESS sont également des interlocuteurs-clé. Ils peuvent, à partir d'un lieu et d'un enjeu, faciliter la connexion avec des structures de l'ESS en recherche de locaux et en capacité de construire un projet.
Par ailleurs, le dispositif Fabrique à initiatives, porté par des structures de l'accompagnement, est un dispositif intéressant pour préciser les besoins et les idées des acteurs du territoire, et co-construire une réponse adaptée en faisant le lien avec les structures intéressées et les projets intéressants. Ainsi, le TAg29 a appuyé la commune du Juch dans le Finistère sur la préfiguration d'un commerce par la détection des idées et l'animation de groupes de travail auprès des habitants, afin de faire revivre le coeur de bourg, et pour lequel la commune a acheté un bâtiment vacant.
Néanmoins, ces structures ont besoin d'un appui par des structures expertes des questions foncières pour écarter les risques inhérents à la réhabilitation et à la gestion de bâti, et les intégrer au mieux à la modélisation économique des solutions accompagnées.
>> Découvrez le projet de revitalisation d'un centre bourg de la Fabrique à initiatives portée par TAg29
Des pistes à explorer pour la suite
Si de nombreux sujets ont pu être abordés lors de l'atelier, des questions restent évidemment à approfondir. Ainsi, beaucoup d'acteurs de l'ESS et de porteurs de projet sont dans l'attente de savoir comment s'inscrire dans les nouveaux programmes de revitalisation tels que Petites villes de demain de l'Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT) - et de mieux comprendre l'opportunité qu'ils représentent pour la réhabilitation de lieux vacants au service du développement de projets de l'ESS.
Les participant.e.s ont également exprimé le besoin d’avoir accès à des outils présentant les dispositifs et les acteurs existants afin de faciliter la recherche de solutions à leurs problématiques. Des initiatives et des outils ont d’ores et déjà été partagés, qu’il s’agisse du guide réalisé par le RTES à destination des collectivités, de l'outil Envie d’R qui permet de coordonner les actions de référencement de locaux disponibles et de repérage de porteurs de projets des intercommunalités en région Auvergne-Rhône-Alpes, ou encore du "kit pour initier son projet en zone rurale" proposé par Villages Vivants.
Par ailleurs, des outils, dont un dossier thématique à destination des acteurs de l'ESS, sont en cours d'élaboration à l'Avise afin de valoriser les acteurs de l’ESS qui se sont emparés des enjeux liés à l’immobilier et au foncier et d’identifier les leviers d’action pour mener des projets au sein de ce secteur d’activité.
Pour aller plus loin
- Pour en savoir plus sur le Collectif Créa'rural
- Pour consulter le guide du RTES : "L'accès au foncier des acteurs de l'ESS - enjeux et leviers pour les collectivités territoriales"